Information juridique et Droit immobilier

Lexique immobilier :

 

Acte authentique : Réalisation de la vente par un acte chez le notaire représentant le transfert réel de propriété.

Acte de nantissement : Contrat par lequel un débiteur donne à son créancier un bien, un portefeuille de titres etc... en garantie d'un emprunt. L'acte de nantissement est obligatoirement signifié par huissier, toutefois son coût reste inférieur à une hypothèque.

Acte sous seing privé : Acte conclu entre deux parties sans l'intervention d'un officier ministériel. Le mandat est un acte sous seing privé.

Administrateur de biens : La vocation de l'administrateur de biens est de gérer tout ou partie des éléments composant un patrimoine.

Agence Immobilière : Terme désignant un commerce (souvent une entreprise) dont la fonction est de proposer ses services et moyens pour la négociation et le conseil en matière de biens immobiliers : vente et location, conseil en matière d'achat, estimation de biens...

ALS : Allocation de Logement à Caractère Social : Allocation destinée aux personnes à faibles ressources et répondant à des conditions de ressources prédéfinies. L'ALS est financée par le Fond National d'Aide au Logement (FNAL) qui est alimenté par l'État et par une cotisation employeurs. Elle est versée aux bénéficiaires par le biais des Caisses d'Allocations Familiales (CAF).

APL : Aide Personnalisée au Logement : C'est une aide à la personne définie par la loi du 3 janvier à faire de 1977. Elle est accordée au titre de la résidence principale et destinée aux locataires, accédants à la propriété, propriétaires, occupants d'un logement neuf ou ancien mais amélioré et ayant bénéficié de prêts aidés ou conventionnés ou d'autres prêts sociaux ou de prêts épargne logement. La détermination de son montant dépend de plusieurs conditions de ressources et de sa situation familiale. Les bénéficiaires perçoivent cette aide directement par la Caisse d'Allocation Familiale (CAF) ou par la Caisse Centrale de Mutualité Sociale Agricole.

Apport personnel : L'acquisition, la construction d'un logement ou la réalisation de travaux importants nécessitent très souvent un prêt. Dans la plupart des cas, un apport personnel est exigé. Cette somme sert à financer une partie de votre investissement immobilier. Attention, les frais de notaire et de garantie ne sont pas financés par l'organisme prêteur

Assurance : Convention par laquelle, moyennant une prime, les assureurs s'engagent à indemniser un éventuel dommage.

Bail : Document définissant les relations contractuelles entre propriétaire et locataire. Certains sont soumis à une réglementation particulière, d'autres relèvent de la libre volonté des parties dans le cadre des dispositions du Code civil. On les appelle aussi "contrats de location".

Bail d'habitation : Contrat de location portant sur un local à usage d'habitation ou à usage mixte (professionnel et habitation). La plupart des baux d'habitation pour une résidence principale répondant aux normes actuelles de confort et d'habitabilité, sont régis par les lois du 23 décembre 1986 et 6 juillet 1989. Ils engagent le bailleur trois ans au minimum, le locataire pouvant résilier à tout moment, avec un préavis de 3 mois.

Bail Emphytéotique : Un bail emphytéotique est un bail de longue durée (de dix-huit à quatre-vingt dix-neuf ans) conférant au locataire le droit d'hypothéquer, de louer ou de sous-louer le bien. En contrepartie, le locataire doit assumer toutes les charges, réparations et améliorations qui se rapportent à l'immeuble loué. Ce type de bail n'est pas soumis au décret de 1953 sur les baux commerciaux, sauf pour ce qui concerne les modalités de révision de la redevance, qui s'effectuent dans les mêmes conditions que le loyer d'un bail commercial. De même en cas de sous-location : le sous-locataire peut bénéficier du statut des baux commerciaux et avoir droit au renouvellement de son bail dans la limite de la durée du bail emphytéotique. Bon à savoir : en pratique, le bail emphytéotique sert surtout à l'édification de constructions agricoles.

Bail Mixte : Le bail mixte est réservé aux exploitants exerçant une activité non commerciale ou libérale. Ce type de bail est régi par la loi Mermaz du 6 juillet 1989. Sauf exceptions telles que le non-paiement des loyers, le bail mixte offre, comme pour un bail d'habitation, un droit à renouvellement quasi automatique avec des hausses de loyer encadrées. En revanche, il confère au bailleur des droits plus importants sur un changement de locataire : on ne peut céder un bail mixte ou sous-louer le logement qu'avec l'accord écrit du propriétaire. La durée minimale du bail mixte varie selon la qualité du bailleur : trois ans au moins si celui-ci est un propriétaire personne physique ou une SCI familiale, six ans si le bailleur est une société commerciale. Le renouvellement ou la tacite reconduction du bail ont lieu pour ces mêmes durées de trois ans ou de six ans. Au départ, le loyer est fixé librement avec le bailleur. En cours de bail, il est ensuite révisé en fonction de l'indice trimestriel du coût de la construction, si une clause du contrat le prévoit. Les charges récupérables, quant à elles, font l'objet d'une liste limitative. Le bailleur, une fois par an, doit en justifier le montant. Lors de la signature du bail, assurez--vous que le contrat vous autorise bien à exercer votre activité dans les locaux. Vous devez également bénéficier d'une autorisation administrative vous permettant d'exercer dans un local d'habitation. Par ailleurs, pour être valable, le contrat de location doit obligatoirement être rédigé par écrit et comporter certaines mentions : l'identité et l'adresse du bailleur, la date d'effet et la durée du bail, la destination des lieux, la description du logement, le montant du loyer hors charges et des provisions sur charges. > Bon à savoir : un bail mixte ne s'applique pas aux libéraux exerçant en société, sauf accord exprès avec le bailleur.

Bail Professionnel : Sauf à conclure un bail commercial, une location à un exploitant exerçant une activité non commerciale ou libérale doit en principe être réalisée par un bail professionnel. Ce type de bail est régi pour partie par une loi du 23 décembre 1986 et pour une autre partie par les articles 1708 et suivants du Code civil. Sa durée est de six ans au minimum, au lieu de neuf. Les conditions de la location sont souples, puisque le locataire, comme le propriétaire, peut résilier le bail à tout moment avec un préavis de six mois. De même, six mois avant l'expiration du bail, chacune des parties peut notifier à l'autre son intention de ne pas renouveler le bail, à défaut de quoi celui-ci est reconduit tacitement pour une même durée. Une grande liberté est laissée au locataire et au bailleur pour le loyer, qui peut être indexé ou non en cours de bail, ou pour la cession ou la sous-location du droit au bail, qui peuvent être interdites ou non. La cession du droit au bail réclame un accord au moins tacite du bailleur. La résiliation du bail ne peut en tout état de cause intervenir qu'après une décision de justice, même si le locataire a gravement manqué à ses obligations et même si le bail contient une clause résolutoire. > Bon à savoir : le logement qui fait l'objet d'un bail professionnel doit être en règle avec les dispositions sur le changement d'affectation des locaux d'habitation. Vérifiez aussi que le règlement de copropriété autorise un usage professionnel.

Bailleur : Personne qui donne un bien immobilier à louer.

CAF : Caisse d'Allocations Familiales : Organisme public chargé de verser les aides à caractère familial. Dans le domaine de l'immobilier, la CAF verse les différentes aides au logement telles que l'APL, l'ALS, l'ALF, ...

Caution : Engagement pris par un tiers pour garantir le paiement d'un crédit immobilier en cas de défaillance de l'emprunteur, ou le paiement des loyers en lieu et place du locataire en titre.

Caution solidaire ou personnelle : Personne se portant garante d'une autre si celle- ci se montre défaillante dans ses engagements. La caution solidaire peut se voir contrainte à rembourser la dette de l'emprunteur s'il ne le fait pas.

Cession d'un local commercial : Ceci désigne la cession de locaux à vocation commerciale. La location de ce type de locaux ne préjuge pas du type de bail qui peut être consenti même si, en général, il s'agira d'un bail commercial (qualifié généralement de bail 3,6,9, ou de bail de la loi de 1953). Une offre de location portant sur un local commercial émane le plus souvent du propriétaire. Quand une telle annonce émane d'un locataire, la mention « cession tous commerces » ou celle de « cession de locaux à usage de ... » sera plus usuelle.
Si une telle annonce émane d’un professionnel, il n’y a généralement aucune confusion entre vente de locaux et vente de fonds. En revanche, il n’est pas rare de voir une annonce émanant d’un non-professionnel spécifiant une « cession d’un local commercial» alors qu’il s’agit en fait d’une cession d’une activité sans autre précision et non d’une cession de murs.

Cession de droit au bail : La cession d'un tel droit est l'acte juridique par lequel un locataire, commerçant, décide le transfert de tous les avantages liés au statut des baux commerciaux. Le droit au bail peut être cédé seul ou cédé au successeur dans l'activité.
Le propriétaire des murs peut avoir inclus dans le bail commercial une clause limitant ou interdisant le droit de céder le droit au bail seul, mais il ne peut restreindre, sauf d'une simple obligation d'informer, le droit de céder le bail au successeur dans l'activité.

Cession de fonds de commerce : Pour céder votre fonds de commerce, vous trouverez ci-après les principaux documents dont vous aurez besoin soit pour faire établir la promesse de cession ou l’acte de cession lui-même, soit pour les mettre à disposition de l’acquéreur potentiel :
-Kbis ou fiche d’inscription au Répertoire des Métiers,
-Copie de tous les baux cédés afférents aux locaux d’exploitation,
-Exemplaire de  l’état relatif aux inscriptions des privilèges et publications -Copie de tous contrats de prêt
-Copie de tous contrats de crédit-bail, d’abonnements téléphoniques, de fourniture d’eau, d’électricité, de franchise, d’approvisionnement ...
-Trois derniers bilans et une estimation du résultat de l’exercice en cours, de préférence validés par un expert-comptable extérieur,
-Livres sociaux à jour (assemblées, PV du Conseil d’administration, inventaires, etc…),
-Copie des licences diverses, des brevets, des autorisations d’exploiter

Charges récupérables : C'est l'ensemble des frais engagés par le bailleur qu'il peut se faire rembourser par son locataire. Les charges récupérables sont distinctes du loyer principal. En matière de baux d'habitation, les charges récupérables sont limitativement énumérées par le Décret du 26 août 1987. Elles concernent les dépenses relatives à l'entretien courant du bien, des équipements mentionnés au contrat, ainsi que les menues réparations et certaines taxes.

Colocation : Location partagée

Compromis de vente : Aussi nommé promesse synallagmatique de vente. C'est l'avant contrat, l'engagement avant la siganture de l'acte authentique.

Condition suspensive : Elle apparaît généralement dans le compromis. Cette condition, si elle se réalise, rend le contrat caduque. Tant qu'elle n'est pas réalisée le contrat n'a pas d'effet.

Contrat de location : Cf Bail

Convention d'occupation précaire : Une convention d'occupation précaire n'est pas à proprement parler un bail et ne relève jamais du statut des baux commerciaux, quelle que soit sa durée. Elle ne peut être conclue que dans des circonstances particulières : pour des locaux devant être démolis, dans un immeuble en attente d'expropriation, pour des locaux inclus dans un périmètre de rénovation, des locaux provisoires édifiés dans l'attente de la construction d'un immeuble, notamment. Elle peut être conclue à la fin d'un bail commercial non renouvelé pour permettre au locataire de trouver d'autres locaux. Dans tous les cas, vous ne versez pas un loyer, mais une redevance dont le montant, en contrepartie de la précarité, est habituellement peu élevé. La convention prend fin lorsque l'événement en attente duquel elle a été conclue survient. Le propriétaire peut cependant la révoquer prématurément, à tout moment. > Bon à savoir : si la précarité faisant l'objet du contrat ne correspond pas à la réalité mais seulement à la volonté du bailleur d'échapper au statut des baux commerciaux, vous pouvez demander aux juges de requalifier la convention d'occupation précaire en bail commercial avec une durée de neuf ans.

Délai de reflexion : Elle apparaît généralement dans le compromis. Cette condition, si elle se réalise, rend le contrat caduque. Tant qu'elle n'est pas réalisée le contrat n'a pas d'effet.

Dépôt de garantie : Somme d'argent confiée en garantie d'exécution du contrat. Dans le cas d'une location, elle est remise au bailleur par le locataire lors de son entrée dans les lieux, et lui est restituée en fin de location à condition qu'il ait payé ses loyers et charges et correctement entretenu le bien. Dans le cas d'un avant-contrat de vente (promesse ou compromis), le dépôt de garantie sert à assurer la signature du contrat définitif dans toute sa conformité (voir aussi indemnité d'immobilisation).

Domiciliation collective d'entreprises : Une entreprise peut s'installer, provisoirement ou de façon permanente, dans les locaux d'une autre entreprise ou dans des locaux collectifs occupés par plusieurs entreprises. Il peut s'agir de « centres d'affaires » ou de « pépinières d'entreprises », ou de véritables domiciliations dans les locaux d'une société dont la domiciliation d'entreprises est l'objet. Cette domiciliation collective peut prendre la forme d'un bail commercial ou d'un bail de courte durée lorsque l'entreprise domiciliataire est propriétaire des locaux, d'une sous-location de bail lorsqu'elle est elle-même locataire ou encore d'une convention d'occupation précaire (voir ci-après). L'entreprise domiciliataire doit avoir la jouissance des locaux et la faculté de les mettre à disposition des entreprises domiciliées. Elle doit aussi s'engager à mettre à la disposition des locataires les moyens matériels permettant la réunion régulière des organes de direction et les services nécessaires à la tenue et à la conservation des livres et registres obligatoires. L'entreprise domiciliée s'engage à utiliser effectivement les locaux comme siège social et à informer le domiciliataire de tout changement concernant son activité. Un contrat de domiciliation, écrit et d'une durée minimale de trois mois renouvelable, doit être conclu entre les parties. > Bon à savoir : depuis la loi sur l'initiative économique de 2003, la domiciliation collective dans les locaux d'une entreprise dont c'est l'objet est réservée aux sociétés.

DPE : Diagnostic Performance Energétique
Parce que la facture d'énergie pèse directement sur le pouvoir d'achat des ménages français, le ministère de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement a publié le vendredi 15 septembre, avec le ministère délégué à l'industrie, le décret permettant la réalisation des diagnostics de performance énergétique dans les bâtiments.

A partir du 1er novembre 2006, le diagnostic de performance énergétique (DPE) devient obligatoire. Ce DPE sert à mesurer la consommation en énergie d'un logement et à donner des conseils pour la diminuer. Ce diagnostic, émis jusqu'au 1er novembre 2007 par un technicien qualifié et au-delà de cette date, par un professionnel certifié par un organisme indépendant, doit être annexé à la promesse de vente d'un bien existant. Au 1er juillet 2007, cette obligation sera étendue aux bailleurs et aux demandeurs de permis de construire. Cependant, ce DPE n'a qu'une valeur informative.

Droit au bail : Le droit au bail est le droit qu'à un locataire commerçant d'obtenir la reconduction de son bail sans limitation du nombre de renouvellement sauf les facultés laissées au propriétaire de reprendre son bail mais en payant une indemnité d'éviction.

Droit de préemption : Le droit de préemption est la faculté en vertu de laquelle une personne (privé ou administration) peut exiger de se porter acquéreur d'un bien immobilier avant tout autre acquéreur. C'est un droit d'achat prioritaire qui s'applique notamment quand lorsqu'un propriétaire décide de vendre un bien, alors que celui-ci est en location. Dans ce cas le locataire a un droit de préemption sur le logement qu'il occupe en tant que locataire.

Droits de mutation : Droits et taxes fiscales perçus par le notaire pour le compte de l'état lors de la signature de la vente d'un immeuble ancien.

Etat des lieux : Document établissant à l'entrée et à la sortie des lieux du locataire l'état d'un immeuble ou d'un logement. L'état des lieux est obligatoire pour les logements vides. Établi devant huissier ou de manière contradictoire (entre locataire et bailleur), il a pour but de faire preuve des dégradations commises par le locataire.

Expertise : Une mission : L'expert en estimation immobilière a pour mission de rechercher la valeur vénale et/ou la valeur locative d'un bien immobilier, quelque soit la catégorie à laquelle appartient le bien : immobilier d'habitation : maison, appartement, immeubles, châteaux immobilier d'entreprise et locaux industriels : ateliers, usines, entrepôts, immeubles de bureau immobilier commercial : boutique, centres commerciaux fonds de commerce immobilier agricole et foncier : terres agricoles, bâtiments, bois, forêts terrains à bâtir valeur vénale : La Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière élaborée sous l'impulsion de 14 associations d'experts immobiliers, dont la Chambre des Experts Immobiliers de France FNAIM, à laquelle les experts membres des associations signataires doivent se référer, donne de la valeur vénale la définition suivante : "la valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait être raisonnablement cédé en cas de vente amiable au moment de l'expertise". valeur locative : La Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière, en donne également la définition : «elle s’analyse comme la contrepartie financière annuelle de l’usage d’un bien immobilier dans le cadre d’un bail. Elle correspond donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d’un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région données». La valeur locative de marché intègre éventuellement l’incidence de toute somme ou versement en capital, soit au locataire précédent (droit au bail), soit au propriétaire (pas de porte, droit d’entrée, indemnité de changement d’activité, etc…). La valeur locative est exprimée hors droit au bail ou hors TVA et hors charges locatives ou de toutes autres natures refacturées au preneur.

Fonds de commerce : Le fonds de commerce est un ensemble exploité regroupant divers éléments tels que droit au bail, matériels d'exploitation, nom commercial, achalandage, brevets divers, savoir-faire, droit d'exploiter, licence d'exploitation, droits d'auteur, autorisations administratives diverses etc ... Mais l'élément essentiel de tous fonds de commerce est l'existence d'une clientèle, clé de voûte de la notion de fonds de commerce. Pour qu'il y ait cession de fonds de commerce, il faut qu'il y ait cession d'une clientèle. La cession d'un simple « listing » informatiques avec les noms de clients pourra ainsi être qualifiée de cession de fonds de commerce.

Force majeure : Événement imprévisible et insurmontable qui empêche une personne d'exécuter normalement ses obligations. La personne subissant la force majeure peut être exonérée de ses obligations si celle-ci est caractérisée.

Garantie : C'est ce qui assure l'exécution et le respect des termes du contrat. On dénombre plusieurs garanties : la garantie biennale, la garantie d'achèvement, la garantie de bon fonctionnement, la garantie contre les impayés de loyers, la garantie de livraison, la garantie décennale, la garantie de parfait achèvement, la garantie de surface...

HLM : Habitation à Loyer Modéré : Logement social construit avec l'aide financière de l'État par les organismes d'HLM, sous forme d'immeubles collectifs ou même de maisons individuelles.

Impôt foncier : Egalement appelé taxe foncière, l'impôt foncier est redevable par tous les propriétaires d'immeubles.

Impôt locaux : Impôts perçus par les collectivités locales (communes, départements, régions) à la charge du locataire.

Indivision : Il y a indivision quand 2 personnes aux moins ont des droits sur un même bien immobilier. Par exemple, des frères et soeurs dans le cadre du décès des parents.

Investissement locatif : Se dit d'un achat immobilier destiné à être mis en location pour en obtenir des revenus locatifs.

Location : Local, terrain, logement... mis à la disposition d'un occupant contre le paiement d'un loyer. Le propriétaire ou “bailleur“ et le locataire du bien sont liés par un bail ou “contrat de location“, ce dernier n'étant pas nécessairement établi par écrit. Cependant, l'établissement d'un bail écrit entre le propriétaire et le locataire est fortement recommandé. En France, le régime le plus courant de location pour l'habitation est la location nue, c'est-à-dire la location sans fourniture de meubles.

Location de vitrines ou d'étalages : Dans la mesure où elles ne permettent pas, à elles seules, d'exercer une activité commerciale normale, les locations d'étalages, de vitrines, de murs d'affichage, d'aires de stationnement ou de garages de voitures ne relèvent pas du statut des baux commerciaux et ne donnent donc pas droit à une durée minimale de neuf ans et à un renouvellement automatique à l'arrivée du terme. Ces locations relèvent des règles du Code civil sur le louage de choses et le bail de droit commun. Toutefois, les locaux accessoires de locaux principaux et qui sont nécessaires à l'exploitation d'un fonds de commerce relèvent, eux, du statut des baux commerciaux si les locaux principaux en relèvent eux-mêmes. Il peut en être ainsi pour les hangars, les caves ou les entrepôts dans lesquels les marchandises utilisées par un commerçant sont stockées. > Bon à savoir : la location d'un emplacement ou d'une surface de vente à l'intérieur d'un grand magasin ou d'un centre commercial n'est pas considérée par les juges comme un bail commercial, mais comme un contrat de concession.

Location meublée : Elle concerne les logements loués avec la fourniture d'un mobilier suffisant à la vie quotidienne courante. Les revenus provenant de ce type de location sont assujettis à l'impôt sur le revenu pour les personnes physiques. À noter que la location meublée n'est pas réglementée.

Location saisonnière : Une location saisonnière se caractérise par la faculté pour le bailleur de reprendre les locaux entre deux saisons. Elle est donc conclue pour quelques semaines ou quelques mois par an, avec un loyer généralement faible qui tient compte de cette précarité. Une location saisonnière est toujours exclue du statut des baux commerciaux, même en cas de tacite reconduction d'une année sur l'autre ou de renouvellement amiable. Ce renouvellement n'est donc pas automatique. En revanche, une location à l'année comprenant un loyer versé douze mois sur douze relève du statut des baux commerciaux et donne donc droit à une durée minimale de neuf ans et à un renouvellement automatique, même si l'exploitation du commerce est saisonnière. > Bon à savoir : le fait que le bailleur vous autorise à entreposer du matériel entre deux saisons ne suffit pas à faire relever le contrat des baux commerciaux si vous ne payez pas le loyer toute l'année. -

Loyer : Somme mensuelle ou trimestrielle versée au bailleur par le locataire en contrepartie du droit d'occupation de l'habitation.

Loyer et charges : Que peut-on déduire ? : - Les loyers de votre entreprise sont déductibles des résultats de l'exercice au cours duquel ils sont courus, sans prendre en compte, par conséquent, leur date de paiement. Les frais d'entretien peuvent également être déduits. - Pour les pas-de-porte et les dépôts de garantie des loyers, des règles particulières sont prévues. - Le pas-de-porte ou droit d'entrée que vous versez éventuellement au bailleur constitue un supplément de loyer payé d'avance dont le montant est à répartir sur une période au moins égale à la durée du bail. Toutefois, le droit d'entrée peut aussi constituer une dépense non déductible dans la mesure où il correspond au coût d'acquisition d'un élément d'actif, par exemple en cas d'abandon d'un droit par le bailleur. De même pour l'indemnité de « déspécialisation » payée par le commerçant qui exerce une activité différente de celle de son prédécesseur. - Le dépôt de garantie versé au bailleur lors de l'entrée dans les locaux ne constitue pas une charge déductible, mais un élément d'actif. Il n'a donc aucune incidence sur le revenu imposable de l'exercice. Si vous exercez votre activité professionnelle en tout ou partie chez vous, vous pouvez déduire de vos bénéfices une quote-part du loyer, des charges et des intérêts d'emprunts de votre habitation. De même, si vous êtes dirigeant salarié et affectez une partie de votre résidence principale au siège de votre entreprise, vous pouvez déduire une part de vos frais d'habitation de vos revenus, à condition d'opter pour les frais réels.

Mandat : Délégation d'un pouvoir d'une personne à une autre afin d'accomplir quelque chose (location, vente…) au nom du mandant.

Marchand de listes : Intermédiaire qui vend des listes de biens à vendre ou à louer. Depuis 1995, cette profession est réglementée. Aujourd'hui, les marchands de liste doivent obtenir l'accord du propriétaire du bien avant de faire figurer ce dernier sur la liste vendue aux personnes intéressées.

Marché : L'immobilier se porte bien depuis 1998. Le secteur compte 35 000 entreprises et s'enrichit chaque année de 5 000 créations. Cette conjoncture favorable s'accompagne d'une augmentation des prix des appartements (11 %) et des maisons (7,3 %). La chute de la Bourse profite à l'investissement immobilier en raison notamment de l'attractivité des taux des prêts immobiliers. Toutefois, moins de la moitié des transactions sont réalisées par une agence, 10 % par les autres professionnels du secteur (notaires, huissiers), 50 % s'effectuent entre particuliers. Les particuliers représentent 50 % de la clientèle des agences. Les entreprises et les commerçants sollicitent quant à eux les agences essentiellement pour choisir une implantation, pour des opérations d'achat, de location, de recherche de fonds et de baux. En complément du rôle de mandataire, l'agent immobilier peut exercer la gérance d'immeubles et des activités périphériques (assurance, maîtrise d'ouvrage, conseil patrimonial, etc.). Sa position stratégique est enviable, mais ses honoraires sont souvent jugés trop importants.

Nue propriété : Il s'agit du droit de propriété portant sur un immeuble dont la jouissance appartient à l'usufruitier. Le nu- propriétaire possède les murs et l'usufruitier à le droit de jouir du bien.

Nullité : Annulation d'un acte juridique pour cause de non-respect de l'une des conditions de fond ou de forme nécessaires à sa bonne réalisation.

Parties communes : Parties des immeubles à l'usage de l'ensemble des habitants de l'immeuble (escalier, cour…).

Parties privatives : Partie des immeubles à l'usage d'un seul des habitants.

Pas-de-porte : Le pas-de-porte est la somme réclamée par un propriétaire pour qu’il accepte de louer un local commercial. Il s’agit d’un véritable droit d’entrée dans les lieux, indépendant du bail lui-même qui reste soumis à ses propres règles (loyer, charges, dépôt de garantie, etc…).
Il n’est pas rare de voir un propriétaire payer une indemnité à un précédent locataire et relouer immédiatement à un nouveau locataire pour une activité identique ou comparable. L’administration fiscale se réserve alors la possibilité d’invoquer l’abus de droit.

Préavis : Acte unilatéral préalable à la rupture d'un contrat de location.

Quittance : Justificatif envoyé au locataire par le propriétaire pour le paiement du loyer et de ses charges.

Quote-part : C'est la part attribuée à chaque copropriétaire pour la répartition des charges de copropriété.

Règlement de copropriété : Il doit obligatoirement être établi pour tout immeuble en copropriété. Il a pour objet de fixer la destination des parties privatives comme des parties communes, de déterminer les conditions de leur jouissance et d'indiquer les règles relatives à l'administration des parties communes.

Règlementation : La loi Hoguet du 2 janvier 1970 réglemente la profession. Elle stipule l'obligation pour l'agent de détenir une carte professionnelle qui est délivrée par le préfet (préfet de police à Paris) renouvelable tous les ans. Pour obtenir cette carte, il faut justifier d'un diplôme spécifique (niveau bac + 2) ou d'une expérience professionnelle dans certains métiers précisés dans le décret du 20 juillet 1972. Les formalités ne s'arrêtent pas là : une garantie financière auprès d'une compagnie d'assurances ou de la Fnaim, de la Socamab (Société de caution mutuelle des agents immobiliers), ou de la Socaf (Société de caution mutuelle des professions immobilières foncières) est nécessaire. Son montant s'élève à 30 500 euros pour l'activité de transaction sans détention de fonds et à 115 000 euros pour l'activité de transaction avec détention de fonds et gestion immobilière.

Résiliation : Rupture du contrat de location lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations : défaut de paiement des loyers, des charges, du dépôt de garantie, d'assurance des locaux loués.

Revenu foncier : Ce sont les revenus provenant des locations immobilières.

Revenu imposable : Total du revenu net annuel qui va servir de base au calcul de l'impôt.

Saisie : Procédure qui consiste à immobiliser des biens immobiliers (ou mobiliers) qui deviennent incessibles et insaisissables. La saisie est précédée d'un commandement de payer délivré par huissier.

Se lancer : Bien choisir sa zone d'implantation est primordial. Une bonne étude de marché peut vous faire éviter certains écueils. Elle devra prendre en compte les zones de forte chalandise et les quartiers en développement, le nombre de transactions annuelles, le nombre d'habitants et leur niveau socio-économique, les secteurs d'activité de la région, le prix du mètre carré. La franchise est une solution. Les réseaux ne manquent pas : Orpi, Century 21, Laforêt Immobilier, par exemple. Au départ, comptez un investissement de 115 000 euros (droit au bail, travaux et achat de matériel) et six mois à un an de fonds de roulement. L'agent immobilier peut revendiquer des honoraires à condition d'être détenteur d'un mandat écrit, de présenter un client, de participer activement aux négociations et de réaliser la transaction. Le montant de la commission se fixe librement. Il varie de 4 à 11 % pour les ventes et de 7 à 13 % pour les locations.

Servitudes : Le droit de propriété a des limites que l'on appelle servitudes. La servitude est donc attachée à un immeuble et non au propriétaire d'un immeuble. Chaque propriétaire devra la respecter. Il pourra en profiter ou en supporter les conséquences

Sous-location : Contrat de bail établi par un locataire avec l'accord du propriétaire pour laisser la jouissance du bien qu'il loue à un tiers.

Successeur dans l'activité : Se dit du commerçant qui reprend l’activité d’un autre commerçant. Il y aura donc, très généralement, cession de fonds de commerce dès lors qu’il y a obligatoirement cession de clientèle et ce, quand bien même l’activité ne serait pas exercée au même endroit.

Usufruit : Droit d'utiliser un bien immobilier (pour l'habiter ou le louer) dont la nue-propriété (les murs) appartient à un autre propriétaire. Valeur locative : Elle indique la contrepartie financière annuelle versée pour l'occupation d'un bien immobilier.

Valeur locative : La Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière, en donne également la définition : «elle s’analyse comme la contrepartie financière annuelle de l’usage d’un bien immobilier dans le cadre d’un bail. Elle correspond donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d’un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région données». La valeur locative de marché intègre éventuellement l’incidence de toute somme ou versement en capital, soit au locataire précédent (droit au bail), soit au propriétaire (pas de porte, droit d’entrée, indemnité de changement d’activité, etc…). La valeur locative est exprimée hors droit au bail ou hors TVA et hors charges locatives ou de toutes autres natures refacturées au preneur. cf : Expertise

Valeur vénale : La Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière élaborée sous l'impulsion de 14 associations d'experts immobiliers, dont la Chambre des Experts Immobiliers de France FNAIM, à laquelle les experts membres des associations signataires doivent se référer, donne de la valeur vénale la définition suivante : "la valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait être raisonnablement cédé en cas de vente amiable au moment de l'expertise". cf : Expertise

Vente tous commerces : Expression désignant qu’une vente pour un local commercial, n’est pas limitée à une cession à un successeur dans l’activité. Il n’est donc pas possible, a priori, de savoir si la vente qui en résultera sera qualifiée de cession de fonds de commerce ou de cession de droit au bail. La réponse à cette question dépendra de l’activité exercée par le nouveau locataire: semblable au précédent locataire, nous serons en présence d’une cession de fonds de commerce, différente nous serons en présence d’une cession de droit au bail.

 

DPE Décret du 5 et 14 septembre 2006

Parce que la facture d'énergie pèse directement sur le pouvoir d'achat des ménages français, le ministère de l'emploi, de la cohésion sociale et du logement a publié le vendredi 15 septembre, avec le ministère délégué à l'industrie, le décret permettant la réalisation des diagnostics de performance énergétique dans les bâtiments.

 

A partir du 1er novembre 2006, le diagnostic de performance énergétique (DPE) devient obligatoire. Ce DPE sert à mesurer la consommation en énergie d'un logement et à donner des conseils pour la diminuer. Ce diagnostic, émis jusqu'au 1er novembre 2007 par un technicien qualifié et au-delà de cette date, par un professionnel certifié par un organisme indépendant, doit être annexé à la promesse de vente d'un bien existant. Au 1er juillet 2007, cette obligation sera étendue aux bailleurs et aux demandeurs de permis de construire. Cependant, ce DPE n'a qu'une valeur informative.

 

Loi BESSON

Lancé début 1999, en remplacement du " Perissol " le dispositif ou loi " Besson " repose sur un mécanisme d'amortissement appliqué à l'investissement locatif dans le neuf ou l'ancien. Après un départ très timide, cette opportunité de défiscalisation a séduit un nombre croissant d'investisseur. Les avantages fiscaux pour un logement neuf L'amortissement Besson est réservé aux personnes physiques qui achètent ou font construire un logement neuf destiné à la location à tire de résidence principale. Les logements meublés ou appartenant à des entreprises individuelles ne sont pas concernés. Pendant les 5 premières années de location, vous déduisez de vos revenus fonciers 8% de la valeur d'acquisition du bien (frais de notaire inclus), puis 2.5% par an pendant 4 ans. Pendant les 6 années qui suivront, vous pourrez bénéficier de la déduction de l'amortissement au taux de 2.5%. Les déficits fonciers créés (lorsque le montant des loyers perçus ne compense pas les intérêts de votre emprunt immobilier), sont déductibles de vos revenus globaux jusqu'à hauteur de 10 671 euros par an. Si un solde subsiste, il sera reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. La loi de finance 2002 a prévu un nouveau dispositif : le contribuable ne peut amortir le capital investi dans l'acquisition d'un logement neuf, mais peut bénéficier d'une déduction forfaitaire au titre des frais de gestion de 60% contre 14% en droit commun. Vous pouvez également déduire de vos revenus imposables les intérêts de l'emprunt que vous avez souscrit pour l'achat du logement. Si vous investissez dans l'ancien Il n'y a pas d'amortissement possible. Le seul avantage fiscal consiste en une déduction forfaitaire sur les revenus fonciers (loyers) qui passe à 25% (contre 14% en régime commun) pour une période de location de 9 ans. Les ressources des locataires Elles sont plafonnées, à des montants identiques pour le neuf et l'ancien. Par exemple, en Ile-de-France, les ressources maximales autorisées sont de 19 516 € par an pour une personne seule et de 32 073 € par an pour un couple marié (sans personne à charge), de 45 988 € pour une personne ou un couple avec deux personnes à charge. En province, ces montants sont respectivement de 15 291€ (pour une personne seule) de 24 143€ (couple sans enfant) et de 35 923€ (personne - couple avec deux enfants). Le plafonnement des loyers Les loyers exigés doivent de même respecter un seuil, revu chaque année. Dans le neuf, pour les baux conclus depuis 2001, le prix de location au mètre carré est de 12.90 € à Paris et dans les communes limitrophes, de 11.40 € pour les autres communes d'Ile de France, de 8.80€ pour les villes de plus de 100 000 habitants et de 8.30 € pour les autres. Dans l'ancien, le tarif est de 11.40€ à Paris et dans les communes limitrophes, de 9.80 € pour les autres communes d'Ile de France, de 6.20€ pour les villes de plus de 100 000 habitants et de 5.7 € pour les autres. La détermination de la superficie La superficie du logement est prise en compte pour définir le loyer maximal autorisé à partir des plafonds fixés par mètre carré. Dans le dispositif Besson, pour le neuf comme pour l'ancien, elle se calcule en ajoutant à la surface habitable du logement, dans la limite de 8m², la moitié de la superficie des annexes. Ces derniers (caves, sous-sols, remises, ateliers, combles et greniers aménageables…) doivent être à l'usage exclusif de l'occupant et faire au moins 1.80m de haut. Balcons, loggias et vérandas peuvent également rentrer dans le calcul, de même que les terrasses, accessibles en étages ou aménagées, de moins de 9m². Besson et la famille La loi permet désormais d'interrompre l'application du dispositif Besson pour louer le logement à des membres de sa famille (parents ascendants ou descendants du contribuable). Pour ce faire, le logement concerné doit avoir été préalablement loué au moins 3 ans dans le cadre du régime Besson. Le logement n'est alors plus soumis à des plafonds de ressources ou de loyers. Il peut faire l'objet d'un bail ou être mis gratuitement à disposition de l'ascendant ou du descendant. Cette suspension de la location n'est autorisée qu'une seule fois et ne peut dépasser 9 ans. * Les plus Vous pouvez vous faire verser directement les allocation d'aide au logement auxquelles a droit votre locataire. Vous bénéficiez d'une assurance contre les impayés de loyers et de charges d'un montant maximal de 9 mois pour une durée de location de 3 ans. Beaucoup de programmes proposant des logements conventionnés Besson font bénéficier l'acquéreur de prêts à 2%, délivrés par un organisme collecteur du 1% logement. * Les moins Le plafonnement des loyers et des ressources du locataire représente une réelle contrainte pour le propriétaire bailleur. Le prix de location au mètre carré exclut quasiment tout investissement à Paris intra-muros ainsi que dans les villes françaises réputées " chères " (Annecy, Aix-en Provence, Chartres, Strasbourg, Nice, etc.). Nos conseils Soyez très attentif à l'emplacement du bien (proximité d'un centre économique ou touristique) et veillez à ce que le prix du loyer ne soit pas trop éloigné de ceux habituellement pratiqués. Préférez les grands appartements aux studios et aux deux-pièces. Si vous faites construire, limitez les dépenses en matériaux. Investissez en Besson de préférence si vous privilégiez le long terme, sachant qu'après 9 ou 6 ans, vous pouvez retrouver la liberté du prix de location.

 

Loi CARREZ

Il s'agit de la loi 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des lots de copropriété, qui a modifié l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Cette loi oblige de mentionner la superficie privative des lots de copropriété dans tout avant contrat et dans tout acte de vente. L'exigence de l'indication de la superficie est assortie d'une double sanction au bénéfice exclusif de l'acquéreur : - une action en nullité de l'acte en cas d'omission de la mention exigée ; elle doit être intentée au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique de vente.?- Une action en réduction du prix si la superficie réelle est inférieure de plus de 5% à celle exprimée dans l'acte ; elle doit être intentée dans le délai d'un an à compter de l'acte authentique de vente. Deux observations importantes :?L' obligation de mesurage ne concerne que les lots de copropriété et non les maisons individuelles (attention toutefois aux maisons formant des lots de copropriété dite horizontale). Le vendeur n'a pas l'obligation de recourir aux services d'un professionnel pour faire procéder au mesurage de son bien. Attention : il peut de bonne foi indiquer la superficie existant sur des plans en sa possession.?Le mesurage loi Carrez est spécifique ; des différences ont été constatées et des actions en diminution du prix ont été intentées. Le recours à un professionnel qui peut effectuer les différentes recherches (amiante - plomb - termites - loi Carrez) est conseillé pour sécuriser les transactions.

 

Loi DE ROBIEN

Entré en vigueur le 3 avril 2003 avec date d'effet retroactive, en remplacement du dispositif Besson, le dispositif Robien est la nouvelle mesure fiscale, en faveur de l'investissement locatif. Le nouveau dispositif en faveur de l'investissement lovatif proposé par Gilles de Robien vise à redonner de l'oxygène à un marché au bord de l'asphyxie dans certaines zones où, confrontés à une hausse continue des loyers et à une raféraction dramatique de l'offre, les locatiares rencontrent toujours plus de difficultés à se loger. Il s'agit de détendre le marché locatif par un dispositif plus incitatif et redonner toute son efficacité à l'amortissement fiscal. Les innovations majeures portent sur : l'augmentation des plafonds de loyers , inadapté par rapport aux loyers de marché notamment Paris intra muros et soit une augmentation de 40% des loyers plafonds dans les actuelles zone I et II. les nouveaux plafonds de loyers retenus dans ce cadre s'appliquent aux locations de logements acquis neufs ou mis en chantier à compter du 3 avril 2003 la supression des plafonds de ressource des locataires, de nature législative sera incluse dans le projet de loi DDUHC, en cours d'examen par le parlement, avec une date d'effet au 3 avril 2003 l'extention aux locations déléguées. cette mesure permettra de développer une offre nouvelle en particulier de résidence pour étudiants. l'adaptation de la réglementation en faveur de SCPI pour l'investissement Besson. Il sera admis de calculer l'amortissement sur 95% du montant total de la souscription avec effet à compter de la date de celle ci. l'ouverture de l'ancien sous certaines conditions, lorsque ces acquisitions sont suivies de travaux d'amélioration permettant leur remise sur le marché, comme cela est déjà le cas pour l'acquisition de locaux destinés à être transformés en logements. Ouverture du dispositif aux locations aux ascendants-descendants L'article 9 de la loi des finances pour 2003 supprime, pour le bénéfice de la déduction au titre de l'amortissement des logements neufs donnés en location, l'interdiction de louer à un ascendant ou descendant du contribuable. cette meusre est applicable aux investissements réalisés depuis le 9 octobre 2002.

 

Loi Déficit Foncier

L'acquisition d'un logement ancien nécessite, dans certains cas, des travaux de réparation et d'amélioration. Le montant de ces travaux constitue, pour le contribuable, une charge déductible de ses revenus fonciers. Aussi, lorsque le montant de ces charges déductibles est supérieur aux revenus tirés de la location, il apparaît un déficit foncier. Ce déficit est , en principe, uniquement imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Néanmoins, le législateur autorise l'imputation sur le revenu global, dans la limite de 10.670 euros, des déficits résultant de charges déductibles autre que les intérêts d'emprunt. Dans le cas où le revenu global du contribuable est insuffisant pour absorber le déficit, l'excèdent est imputable dans les conditions de droit commun sur les revenus globaux des cinq années suivantes. La fraction du déficit excédant cette limite ainsi que celle correspondant aux intérêts d'emprunts ne sont imputables que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Il est à noter que cette possibilité d'imputation du déficit sur le revenu global est subordonnée à la location de l'immeuble pendant 3 ans.

 

Loi DEMESSINE

Résidences en ZRR Dans le cadre de sa politique d'aménagement du territoire, l'Etat a souhaité favoriser les investissements dans les zones rurales qui ne cessent de s'appauvrir et se désertifier. Cette politique dite de "revitalisation rurale" s'exprime sous la forme d'avantages fiscaux bénéficiant aux investisseurs de logements neufs ou ancien dans certaines zones géographiques. Ces avantages fiscaux sont accordés uniquement pour les investissements réalisés sur la période 1999-2002 et diffèrent selon que vous souhaitez investir dans le neuf ou dans l 'ancien. Ils consistent, pour les logements neufs, en l'octroie d'une réduction d'impôt égale à 15 % du prix de revient de l'immeuble. Ce dernier étant néanmoins plafonné à 45.735 euros pour une personne seule et 91.470 euros pour un couple marié. Cette réduction, qui s'étale sur 4 ans, permet donc chaque année une réduction d'impôt du quart du plafond soit jusqu'à 1.715 euros pour un célibataire ou 3.430 euros pour un couple marié. Ainsi, au total, sur 4 ans, un célibataire aura récupéré jusqu'à 6.860 euros et un couple marié 13.720 euros. En contrepartie le logement devra être loué nu dans le mois qui suit l'achèvement ou l'acquisition, par bail commercial d'au moins 9 ans, à une société de gestion de la résidence. Concernant les logements anciens, ils peuvent également bénéficier de cette politique s'ils font l'objet d'une réhabilitation conséquente et sont situés dans une résidence de tourisme classée en ZRR. Toutefois, la réduction d'impôt octroyé est moindre, elle est de 10 % du montant au titre des dépenses de reconstruction, d'agrandissement, de grosses réparations et d'amélioration.

 

Loi MALRAUX & Monuments historiques

La loi Malraux est née le 4 août 1962. Elle a pour principale finalité la conservation du patrimoine architectural français. Pour ce faire, elle permet à tout contribuable qui souhaite effectuer un investissement locatif en zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (Z.P.P.A.U.P.) ou en secteurs sauvegardés, de bénéficier d'avantages fiscaux sous certaines conditions. Ces avantages permettent de déduire du revenu global une grande part des travaux réalisés au titre de la restauration du bien, et ce sans limitation de montant. Cette restauration doit s'effectuer dans le respect de certaines règles d'urbanisme et ledit bien doit être affecté à la résidence principale d'un locataire dans les douze mois de l'achèvement des travaux et pour une durée de 6 ans. Telles sont les conditions pour pouvoir bénéficier de ce régime. L'absence de plafond a pour incidence de considérer ce dispositif comme un réel outil défiscalisant notamment pour les contribuables disposant de revenus importants.

 

Loi PAUL

Résidence en Dom Tom La loi de finances pour 2001 institue un nouveau régime de réduction d'impôt pour les personnes physiques investissant dans un logement situé outre-mer. Ce dispositif appelé "Loi Paul" remplace la loi Pons depuis le 1er janvier 2001 et ce jusqu'au 31 décembre 2006. Il a pour objectif d'encourager les investissements dans les départements et territoires d'outre-mer et les collectivités territoriales de Mayotte et de Saint Pierre et Miquelon. Son but est également, grâce à l'incitation fiscale, de participer à la création d'emplois dans les DOM TOM, et d'éviter ainsi, des subventions de la métropole vers ces collectivités. Ce dispositif inspiré des mêmes principes que la loi Pons permet à l'acquéreur d'un bien immobilier neuf situé dans les DOM-TOM de bénéficier de réductions d'impots. Le montant de ces réductions diffère selon le secteur choisi pour l'investissement. En effet, il existe 2 secteurs; Le secteur intermédiaire & le secteur libre. Secteur intermédiaire Le montant de la réduction est égal à 40 %, étalé dur 5 ans du prix d'acquisition du bien. En contrepartie, l'acquéreur est tenu de : - louer son bien non meublé - louer dans les 6 mois de l'achèvement ou de l'acquisition si elle est postérieure - louer pendant une période de 6 ans minimum - Ne pas dépasser certains plafond de loyer et de ressources du locataire Exemple : Vous portez votre attention sur un programme que Directgestion vous propose. Il s'agit d'une acquisition d'un bien immobilier en D.O.M T.O.M. pour un prix de 121.960 euros. La réduction d'impôt étant de 40 %¨du prix d'acquisition de votre bien, vous bénéficiez d'une réduction de votre imp&ocir